תרחיש אפשרי

אדם קונה דירה מקבלן ב 1.3 מיליון ₪

הון עצמי של 400 קיי יש לקחת משכנתא של 900 קיי

עוברות 8 שנים.

האדם ממנה מתווך והוא מצליח להביא קונה לנכס ב 2.1 מיליון ₪.

האדם מחזיר לבנק לטובת סילוק המשכנתא 725 קיי. שזה לכשעצמו לא נורמלי.

האדם שילם לבנק בתקופה הזו 400 קיי... והבנק סופר 175 קיי בלבד.

אבל ניחא... הבנק מוסיף חטא על פשע וקונס את האדם על סילוק משכנתא מוקדם, עוד 32.000 ₪.

אחרי שהאדם החזיר  725 + 32, שילם למתווך 1.5% ולעורך דין 1%, כך הוא נפרד מעוד 52,500 ₪.

במעמד הזה יתרה בעו"ש 1,290,500 ₪. מספר יפה לראות בעו"ש.....

האדם משאיר בבית עוד 125,000 ₪ לסגירת הלוואות, סגירת מינוסים ויישור קו משק הבית.

יתרה 1,165,500 מיליון ₪.

עכשיו, האדם שואל את עצמו ואת זוגתו - מה נעשה עם הכסף?

הם מתלבטים בין 2 אפשרויות.

האחת לרכוש דירה במזומן ללא משכנתא, למכור שכירות מצד אחד ולקנות שכירות מהצד השני.

השנייה לקחת את ההון העצמי להוסיף משכנתא של 2 מיליון ₪ ולרכוש את בית חלומותיהם.

הם מחליטים ללכת על האפשרות הראשונה.

על הדילמה הכלכלית הזו אפרט בעתיד.

חזרה לענייננו, באיזה סכום לחפש? הרי צריך לשלם לעו"ד, למתווך ולשמור לשיפוץ קטן. מה שמשאיר 1.075 מיליון ₪ שמהם אפשר לצפות ל 3.35% תשואה.

מה שאומר שהאדם צפוי לקבל רנטה חודשית של 3,000 ₪ לחודש.

והתשואה?

התשואה על הנכס, זה מחיר המכירה פחות מחיר הקניה של הנכס. במקרה המתואר רווח של 800 קיי המהווים 61.5%. זה נותן אינדיקציה על שוק הדירות. אין לזה קשר לאדם, חוץ מהעובדה שהוא צד בעסקה.

תשואה על ההון, הדרך הנכונה היא להשוות תפוחים לתפוחים ולכן יש לחשב את הפער בין ההון עצמי לרכישת הדירה השנייה לבין ההון העצמי לרכישת הדירה הראשונה.

במקרה המתואר, ההון העצמי לרכישת הדירה הראשונה היה 400 קיי וההון העצמי לרכישת הדירה השנייה עמד על 1.075 מיליון. המהווים רווח של 675 קיי, המהווים תשואה שנתית של 21.1%. כאילו חסכו האדם וזוגתו 7,000 ₪ לחודש.

תשואה על ההכנסה, אם ההכנסה החודשית של משק הבית היא 21,000 ₪ נטו, זה אומר שהם הגדילו את ההכנסה הפנויה שלהם ב 33%.

מסתבר שתשואה זה עניין מאד דינמי......

מצורפת תמונה להמחשה.

מחליטים, פועלים ונהנים - על בסיס נתונים